Trong nhiều năm, thị trường bất động sản đã quen với cách giới thiệu dự án bằng số lượng tiện ích: 30 tiện ích, 50 tiện ích, thậm chí hàng trăm tiện ích. Con số càng lớn càng dễ tạo cảm giác dự án đầy đủ và cao cấp hơn.
Nhưng với người thực sự sống trong một khu đô thị, câu hỏi quan trọng không phải “có bao nhiêu tiện ích?” mà là “mỗi ngày tôi thực sự sử dụng được bao nhiêu trong số đó?”. Một nơi sống tốt không nhất thiết cần thật nhiều tiện ích; nó cần đúng những thứ cư dân sử dụng thường xuyên và đặt chúng ở đúng vị trí.
Đó là khác biệt giữa một danh sách tiện ích đẹp trên brochure và một đô thị thuận tiện trong đời sống thật.
Phần lớn cư dân có nhu cầu khá đơn giản: một nơi để đi bộ, một chỗ trẻ em vui chơi, cửa hàng phục vụ nhu cầu hàng ngày, không gian vận động, trường học thuận tiện và một vài điểm gặp gỡ cộng đồng.
Những nhu cầu này lặp lại hàng ngày hoặc hàng tuần. Chính tần suất sử dụng khiến chúng tạo giá trị lớn hơn nhiều tiện ích nghe rất hấp dẫn nhưng cư dân chỉ ghé vài lần trong năm.
Trong quy hoạch đô thị, tần suất đôi khi quan trọng hơn sự độc đáo.
Bích Động Lakeside được giới thiệu với quy mô khoảng 14,84 ha và 296 sản phẩm thấp tầng gồm liền kề, shophouse và biệt thự. Đây không phải một đại đô thị hàng trăm hecta mà là một khu ở tương đối cô đọng tại Việt Yên.
Với quy mô như vậy, lợi thế không nhất thiết nằm ở việc cố gắng đưa thật nhiều tiện ích vào bên trong. Điều quan trọng hơn là tổ chức một số tiện ích có khả năng phục vụ phần lớn cư dân trong bán kính đi bộ thuận tiện.
Một khu đô thị nhỏ có thể rất đáng sống nếu mọi thứ cần thiết đều ở gần.
Một công viên có thể được chia thành đường dạo, sân chơi trẻ em, khu thể thao, vườn cảnh quan, khu nghỉ chân và nhiều hạng mục nhỏ. Khi marketing, mỗi hạng mục có thể được tính thành một tiện ích riêng.
Điều này không nhất thiết sai, nhưng người mua nên hiểu cách con số được hình thành.
Thay vì đếm tên gọi, hãy nhìn diện tích, vị trí và công năng thực tế của từng không gian.
Nếu công viên đủ rộng, nhiều bóng mát và nằm ở vị trí cư dân dễ tiếp cận, nó có thể phục vụ trẻ em vào buổi chiều, người cao tuổi buổi sáng và gia đình vào buổi tối.
Cùng một diện tích đất nhưng khả năng phục vụ nhiều nhóm người khiến giá trị sử dụng tăng lên rất nhiều.
Đó là một tiện ích đa chức năng theo đúng nghĩa.
Một sân chơi chỉ hoạt động vài giờ cuối tuần có hiệu suất sử dụng thấp hơn không gian có thể phục vụ nhiều hoạt động từ sáng tới tối. Tương tự, quảng trường chỉ đông khi có sự kiện chưa chắc mang lại nhiều giá trị cho đời sống hàng ngày.
Không gian đô thị hiệu quả thường có khả năng thay đổi công năng theo thời gian.
Buổi sáng có thể là nơi tập thể dục, buổi chiều trẻ nhỏ vui chơi và buổi tối trở thành điểm gặp gỡ cộng đồng.
Có thể hiểu đơn giản là tỷ lệ thời gian một tiện ích thực sự được sử dụng so với thời gian nó tồn tại. Một sân tennis đẹp nhưng phần lớn thời gian trống có thể có utilization rate thấp.
Ngược lại, một đường dạo ven hồ được hàng trăm người sử dụng mỗi ngày có hiệu suất rất cao dù chi phí xây dựng có thể thấp hơn.
Đánh giá tiện ích bằng mức độ sử dụng giúp nhìn dự án thực tế hơn.
Một công viên rất đẹp nhưng cách nhà quá xa sẽ ít được sử dụng cho những hoạt động ngắn hàng ngày. Người cư dân có thể phải lấy xe thay vì đi bộ, khiến một phần ý nghĩa của tiện ích nội khu bị mất đi.
Trong khi đó, một vườn nhỏ cách nhà vài phút có thể được sử dụng mỗi ngày.
Giá trị tiện ích vì vậy luôn gắn với bán kính tiếp cận.
Diện tích công viên cho biết quy mô nhưng khoảng cách từ nhà tới công viên quyết định khả năng sử dụng. Một cư dân không sống ở “trung bình toàn dự án”; họ sống tại một căn nhà cụ thể.
Do đó, khi đọc mặt bằng, hãy thử vẽ bán kính đi bộ từ sản phẩm mình quan tâm tới các tiện ích thường dùng.
Đó thường là thông tin hữu ích hơn tổng số tiện ích toàn khu.
Người trưởng thành có thể đi xa hơn hoặc sử dụng phương tiện cá nhân. Nhưng trẻ nhỏ và người lớn tuổi phụ thuộc nhiều vào những không gian ngay gần nơi ở.
Một khu đô thị thân thiện với hai nhóm này thường cần các khoảng xanh và điểm nghỉ phân bố đều.
Không phải tất cả tiện ích đều nên tập trung vào một khu trung tâm.
Bích Động Lakeside được phát triển với câu chuyện không gian sống gắn với hồ và hệ thống mặt nước bản địa. Nếu được tổ chức tốt, đường dạo và cảnh quan ven nước có thể trở thành không gian cư dân sử dụng hàng ngày thay vì chỉ là một yếu tố để tạo tầm nhìn.
Người ta có thể đi bộ, chạy bộ, nghỉ chân hoặc đơn giản là dành thời gian ngoài trời.
Khi đó, mặt nước chuyển từ “view” thành hạ tầng sống.
Đây là điểm website cần diễn đạt rất rõ. Một hồ hoặc vùng mặt nước lân cận có thể tạo lợi thế cảnh quan cho dự án, nhưng nếu không nằm trong ranh giới dự án thì không nên khiến người đọc hiểu đó là quỹ đất tiện ích thuộc dự án.
Cách chính xác hơn là nói dự án tiếp cận hoặc hưởng lợi từ cảnh quan mặt nước lân cận nếu hồ sơ ranh giới xác nhận điều đó.
Ranh giới pháp lý và cảnh quan hưởng lợi là hai khái niệm khác nhau.
Một tuyến phố lát đẹp nhưng thiếu bóng mát, thiếu điểm dừng và ít hoạt động ở tầng trệt có thể vắng người. Ngược lại, tuyến ngắn nhưng kết nối công viên, cửa hàng và khu ở thường được sử dụng nhiều hơn.
Đi bộ không phải một tiện ích riêng lẻ. Nó là kết quả của cách nhiều chức năng được kết nối.
Đô thị càng thuận tiện cho người đi bộ, cư dân càng ít phải sử dụng xe cho những hành trình ngắn.
Nhà hàng, cửa hàng tiện lợi, hiệu thuốc, cà phê, dịch vụ cá nhân hay giáo dục đều có thể được vận hành trong các không gian thương mại.
Những tiện ích này khác công viên ở chỗ chúng không nhất thiết do chủ đầu tư trực tiếp vận hành. Chúng chỉ xuất hiện khi có đủ cư dân và nhu cầu kinh doanh.
Vì vậy, “có shophouse” không đồng nghĩa “đã có hệ dịch vụ”.
Khi một khu đô thị bắt đầu có cư dân, số lượng cửa hàng thực sự mở cửa cho thấy sức sống của khu vực. Một dãy shophouse đẹp nhưng đóng cửa phần lớn thời gian chưa thể gọi là hệ tiện ích hoàn chỉnh.
Ngược lại, vài cửa hàng thiết yếu hoạt động tốt có thể giải quyết phần lớn nhu cầu hàng ngày.
Chất lượng thương mại nên được đo bằng hoạt động thật.
Gia đình có con nhỏ có thể sử dụng trường hai lần mỗi ngày trong nhiều năm. Một vị trí trường học thuận tiện vì thế tác động trực tiếp tới hàng nghìn hành trình của cư dân.
Đây là loại tiện ích không hào nhoáng nhưng có ảnh hưởng rất lớn tới chất lượng sống.
Trong nhiều trường hợp, một trường học đúng vị trí có giá trị thực dụng hơn một clubhouse ít được sử dụng.
Khả năng đỗ xe ảnh hưởng trực tiếp tới cư dân, khách tới chơi và hoạt động thương mại. Nếu thiếu chỗ đỗ, ô tô có thể chiếm vỉa hè hoặc lòng đường, làm giảm chất lượng không gian công cộng.
Một bãi xe được bố trí hợp lý có thể không đẹp trên brochure nhưng lại giải quyết vấn đề hàng ngày.
Tiện ích đô thị không phải lúc nào cũng là thứ để chụp ảnh.
Không gian cộng đồng có thể tổ chức họp cư dân, hoạt động trẻ em, sự kiện nhỏ hoặc những chương trình của khu phố. Khi cộng đồng lớn dần, những không gian như vậy giúp người sống gần nhau có cơ hội gặp nhau.
Một khu đô thị không chỉ cần nơi tiêu tiền mà còn cần nơi con người kết nối.
Đó là một lớp tiện ích thường bị đánh giá thấp.
Không phải khu đô thị nào cũng cần hàng loạt sân thể thao chuyên biệt. Với quỹ đất hạn chế, một không gian đa năng có thể phục vụ nhiều nhóm cư dân hiệu quả hơn.
Điều quan trọng là hiểu cấu trúc dân số dự kiến và nhu cầu sử dụng.
Tiện ích càng phù hợp cộng đồng, tỷ lệ sử dụng càng cao.
Với một khu thấp tầng khoảng vài trăm sản phẩm, số cư dân nội khu có giới hạn. Nếu xây quá nhiều tiện ích chuyên biệt, một số hạng mục có thể thiếu người sử dụng.
Ngược lại, các không gian mở, công viên, đường dạo và dịch vụ thiết yếu có khả năng phục vụ phần lớn cộng đồng.
Đây là lý do quy mô dự án phải được đặt cạnh quy mô tiện ích.
Mọi công trình đều cần vệ sinh, bảo trì, điện nước, nhân sự hoặc sửa chữa theo thời gian. Càng nhiều tiện ích phức tạp, chi phí vận hành càng lớn.
Cuối cùng, một phần chi phí đó có thể được phản ánh vào phí dịch vụ hoặc cơ chế vận hành của khu đô thị.
Vì vậy, nhiều hơn chưa chắc luôn tốt hơn.
Bể bơi lớn, clubhouse quy mô cao hay những công trình kỹ thuật phức tạp đều cần ngân sách duy trì. Nếu cộng đồng nhỏ hoặc nhu cầu thấp, chi phí trên mỗi hộ có thể tăng.
Thiết kế tiện ích nên tính cả vòng đời vận hành chứ không chỉ thời điểm mở bán.
Một đô thị tốt phải có khả năng duy trì chất lượng sau nhiều năm.
Amenity quantity hỏi có bao nhiêu tiện ích. Amenity efficiency hỏi mỗi mét vuông tiện ích phục vụ được bao nhiêu người, trong bao nhiêu giờ và với chi phí duy trì như thế nào.
Câu hỏi thứ hai khó trả lời hơn nhưng gần với chất lượng sống thật hơn.
Người mua nhà dài hạn nên quan tâm cả hai.
Logic này càng quan trọng khi chuyển sang một quy mô hoàn toàn khác như Vinhomes King Park tại Bắc Ninh. Với diện tích khoảng 268,81 ha, khoảng cách giữa các khu chức năng có thể lớn hơn rất nhiều so với một khu đô thị 15 ha.
Ở quy mô đó, một công viên trung tâm dù rất lớn vẫn chưa đủ nếu cư dân ở những khu xa phải di chuyển bằng xe mới tiếp cận được.
Tiện ích cần được tổ chức theo nhiều cấp độ.
Những công trình lớn như công viên trung tâm, thương mại hay các chức năng công cộng có thể phục vụ toàn đô thị. Nhưng bên cạnh đó vẫn cần sân chơi, vườn nhỏ và dịch vụ hàng ngày nằm gần từng cụm cư dân.
Khi nghiên cứu hệ tiện ích tại các khu đô thị Vinhomes Bắc Ninh, vì vậy không nên chỉ đếm tổng số hạng mục.
Cần xem tiện ích được phân bổ tới từng khu ở như thế nào.
Hai căn nhà trong cùng một đại đô thị có thể có trải nghiệm khác nhau nếu một căn nằm cạnh công viên và căn còn lại cách xa các dịch vụ thường dùng.
Do đó, khi đọc quy hoạch tiện ích Vinhomes King Park Bắc Ninh, vị trí của từng chức năng quan trọng không kém số lượng.
Tiện ích chỉ trở thành lợi thế khi cư dân có thể tiếp cận nó thuận tiện.
Một khu quá ít cư dân có thể khiến thương mại thiếu khách. Một khu quá đông lại khiến công viên, trường học hoặc bãi xe chịu áp lực lớn.
Quy hoạch tốt phải cân bằng số người với năng lực phục vụ của hạ tầng.
Đây là lý do dân số dự kiến luôn nên được đọc cùng diện tích tiện ích.
Cửa hàng tiện lợi, nhà hàng hay cà phê chỉ duy trì được khi doanh thu đủ bù chi phí. Nếu lượng cư dân quá thấp hoặc dòng người không đi qua, mặt bằng có thể bỏ trống.
Vì vậy, quy hoạch một dãy shophouse mới chỉ tạo ra khả năng hình thành tiện ích thương mại.
Thị trường và cư dân mới quyết định nó có thực sự hoạt động hay không.
Shophouse là không gian có thể chứa hoạt động thương mại. Nhưng cho tới khi cửa hàng thực sự mở cửa, nó vẫn chỉ là cơ sở vật chất.
Website dự án nên phân biệt rõ tiện ích đã vận hành, tiện ích đã hoàn thành và tiện ích đang quy hoạch.
Cách trình bày này tạo độ tin cậy cao hơn nhiều so với gộp tất cả vào một danh sách.
Tiện ích đó phục vụ nhu cầu gì? Bao nhiêu người có khả năng sử dụng? Từ nhà đi tới mất bao lâu? Nó được sử dụng bao nhiêu lần mỗi tuần? Và ai sẽ chịu trách nhiệm vận hành sau khi dự án hoàn thành?
Nếu trả lời được năm câu hỏi này, người mua sẽ hiểu giá trị thực của tiện ích tốt hơn rất nhiều.
Con số 40 hay 100 lúc đó chỉ còn là thông tin tham khảo.
Đi bộ, vui chơi trẻ em, mua thực phẩm, tập thể dục, gửi xe và gặp gỡ cộng đồng là những hoạt động có tần suất rất cao.
Một dự án giải quyết tốt những nhu cầu nhỏ này thường tạo trải nghiệm sống thuận tiện hơn một dự án có nhiều tiện ích đặc biệt nhưng khó tiếp cận.
Chất lượng sống được hình thành từ những việc rất bình thường.
Một vỉa hè đủ rộng, hàng cây tạo bóng mát, ghế nghỉ đúng chỗ hay lối sang đường an toàn hiếm khi được gọi là “tiện ích 5 sao”. Nhưng cư dân sử dụng chúng mỗi ngày.
Chính những chi tiết nhỏ ấy tạo nên cảm giác một nơi sống được thiết kế cẩn thận.
Đô thị tốt không nhất thiết phải liên tục gây ấn tượng.
Quy mô khoảng 15 ha và chưa tới 300 sản phẩm tạo điều kiện để nhiều không gian nằm trong bán kính tương đối gần nhau. Đây có thể là lợi thế đáng kể nếu cảnh quan, thương mại, trường học và không gian cộng đồng được kết nối tốt.
Thay vì cố gắng chứng minh dự án có thật nhiều tiện ích, website có thể tập trung giải thích một cư dân sẽ sống một ngày ở đây như thế nào.
Cách kể đó vừa thực tế vừa khác biệt hơn.
Buổi sáng có nơi đi bộ không? Trẻ em tới trường có thuận tiện không? Buổi chiều có chỗ vui chơi? Tối cần mua đồ thiết yếu phải đi bao xa?
Nếu một khu đô thị giải quyết tốt chuỗi nhu cầu đó, hệ tiện ích đã hoàn thành phần lớn nhiệm vụ.
Những tiện ích đặc biệt sau đó mới là lớp giá trị bổ sung.
40 tiện ích không tự động tốt hơn 20 và 100 tiện ích cũng không đảm bảo một cuộc sống thuận tiện hơn. Giá trị nằm ở việc những không gian ấy có được sử dụng, được duy trì và thực sự phục vụ cộng đồng hay không.
Một khu đô thị đáng sống không cần cư dân nhớ tên tất cả tiện ích. Nó chỉ cần khiến những nhu cầu hàng ngày được giải quyết một cách tự nhiên.
Khi điều đó xảy ra, tiện ích không còn là danh sách trên brochure mà trở thành một phần của cuộc sống.
Bùi Ngọc Điền - GĐKD
Điện thoại: 033.334.6688
CẬP NHẬT TIẾN ĐỘ
Cần tìm chốn dừng chân có tâm – chờ gì mà chưa ngó qua Sun Tiên Du? 
Sự thật về chung cư Sun Feliza Suites Xuân Thủy 
Cưỡng chế, bảo vệ thi công thực hiện quyết định thu hồi đất phục vụ dự án nhà ở đô thị tại Cẩm Khê 
Dự án Cẩm Khê Central Park đã được phê duyệt giá đất (đợt 1) và thực hiện một phần nghĩa vụ đối với tiền sử dụng đất 
